مطالبه مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت؛ شرایط، نحوه طرح دعوا و نکات قانونی

قانون مدنی در خصوص اختلاف مساحت املاک در مواد 355-384-385 مقررات مشخصی پیش‌بینی کرده است. هرچند نتیجه هر پرونده به شرایط قرارداد بستگی دارد، اما اصل بر این است که اگر مساحت واقعی با آنچه در قرارداد ذکر شده متفاوت باشد، آثار حقوقی مختلفی ایجاد خواهد شد.

گاهی اختلاف متراژ صرفاً موجب پرداخت مابه‌التفاوت قیمت می‌شود و گاهی اختلاف به اندازه‌ای است که یکی از طرفین می‌تواند قرارداد را فسخ کند. همچنین در برخی معاملات، طرفین هنگام تنظیم قرارداد توافق می‌کنند که اختلاف جزئی متراژ تأثیری در معامله نداشته باشد. به همین دلیل، بررسی دقیق مفاد مبایعه‌نامه اهمیت بسیار زیادی دارد.

امکان مطالبه مابه‌التفاوت معمولاً در شرایط زیر مطرح می‌شود:

• اختلاف میان متراژ واقعی و متراژ قراردادی
• تعیین قیمت بر اساس هر متر مربع: اگر مبیع از اموال قابل تجزیه باشد و در قصد مشترک طرفین هر جزء مبیع در مقابل هر جزء ثمن قرار گرفته باشد بطور مثال در معامله فروش یک زمین از قرار متری 80 میلیون تومان معامله گردد.
• اثبات اختلاف مساحت: برای اثبات اختلاف می توانید به مفاد قرارداد و پایان کار ساختمان استناد کنید.
• نبود شرط اسقاط حق مطالبه در قرارداد: گاهی در قرارداد شرط می شود، طرفین حق مطالبه کسری یا مازاد متراژ را ندارند.
• وجود رابطه قراردادی معتبر میان طرفین

وجود یا فقدان هر یک از این شرایط می‌تواند نتیجه دعوا را تغییر دهد.

خیر؛ بسیاری از افراد تصور می‌کنند هرگونه اختلاف متراژ به طور خودکار موجب مطالبه وجه خواهد شد، در حالی که چنین برداشتی صحیح نیست.

برای مثال اگر معامله به صورت کلی انجام شده باشد و قیمت بر اساس مجموع ملک تعیین گردد، خریدار فقط حق فسخ قرارداد را دارد. مثلاً فرض کنید شخصی یک باغ را به مبلغ ۱۰ میلیارد تومان خریداری می‌کند و در قرارداد قید می‌شود که مساحت باغ ۲ هزار متر مربع است، اما ثمن معامله به صورت یکجا تعیین شده و قیمت هر متر مربع مشخص نشده است. پس از انجام کارشناسی معلوم می‌شود مساحت واقعی باغ ۱۶۰۰ متر مربع است. در این حالت، اگر معامله بر مبنای وجود همان ۲ هزار متر مربع انجام شده باشد و اختلاف مساحت به اندازه‌ای باشد که عرفاً قابل اغماض نباشد، خریدار صرفاً حق فسخ معامله را دارد؛ زیرا موضوع معامله با آنچه مورد توافق قرار گرفته، مطابقت ندارد. همچنین گاهی طرفین در قرارداد شرط می‌کنند که اختلاف متراژ تا میزان مشخصی قابل مطالبه نباشد.

به همین علت، پیش از طرح دعوا بهتر است از مشاوره حقوقی با وکیل استفاده شود تا مفاد قرارداد و امکان موفقیت در دعوا بررسی گردد.

اصولاً خیر؛ در صورتی که مساحت واقعی ملک کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد و مبیع از نظر مقدار، معین و قابل تجزیه محسوب شود، خریدار می‌تواند حسب مورد، مابه‌التفاوت قیمت بخش کسری را از فروشنده مطالبه کند یا با رعایت شرایط قانونی، قرارداد را فسخ نماید. در مقابل، چنانچه مساحت واقعی ملک بیش از مقدار توافق‌شده باشد، فروشنده اصولاً تنها در صورت رضایت خریدار یا شرط قراردادی، حق مطالبه بهای مازاد مساحت را خواهد داشت، در غیراینصورت فقط حق فسخ قرارداد را دارد.  همچنین، قابل تجزیه بودن یا نبودن مبیع از عوامل مؤثر در تعیین حقوق و اختیارات طرفین بوده و نقش مهمی در تشخیص امکان مطالبه مابه‌التفاوت یا اعمال حق فسخ ایفا می‌کند.

اصل بر این است که مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت بر اساس قیمت مورد توافق در قرارداد محاسبه می‌شود، نه ارزش روز ملک. بنابراین، اگر قیمت هر متر مربع یا ثمن معامله در قرارداد مشخص شده باشد، دادگاه نیز همان مبلغ را مبنای محاسبه قرار می‌دهد، مگر آنکه طرفین در قرارداد روش دیگری برای تعیین مابه‌التفاوت پیش‌بینی کرده باشند. اما در خصوص قرارداد پیش فروش ساختمان مقررات خاص جاری است.

برای طرح این دعوا معمولاً مدارک زیر مورد نیاز است:

• مبایعه‌نامه یا قرارداد خرید و فروش
• سند مالکیت: اگر ملک فاقد سند رسمی باشد، همان مبایعه نامه کافی است. اما قبل از هر اقدامی، ادعای مالکیت خود را در سامانه ساغر یا کاتب ثبت نمایید.
• نظریه کارشناس رسمی دادگستری: در حصوص املاک فاقد سند رسمی، جلب نظر کارشناس الزامی است.
• نقشه ثبتی یا تفکیکی
• استعلام‌های ثبتی در صورت نیاز
• سایر اسناد و مدارک مرتبط

هرچه مدارک کامل‌تر باشد، رسیدگی دادگاه نیز با دقت بیشتری انجام خواهد شد.

در اغلب پرونده‌های مربوط به اختلاف مساحت، دادگاه بدون جلب نظر کارشناس رسمی امکان تصمیم‌گیری دقیق ندارد. بنابراین کارشناس با بررسی اسناد، اندازه‌گیری دقیق ملک و تطبیق آن با نقشه‌های ثبتی، مساحت واقعی را مشخص می‌کند. همچنین در صورتی که در قرارداد بابت کسری یا مازاد قیمت روز شرط شده باشد، کارشناس رسمی دادگستری با توجه به موقعیت ملک و سایر موارد قیمت روز هر متر را نیز اعلام می کند.

یکی از مهم‌ترین موارد اختلاف متراژ مربوط به قراردادهای پیش‌فروش ساختمان است. در این نوع قراردادها معمولاً متراژ نهایی پس از پایان عملیات ساختمانی و تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی مشخص می‌شود. به همین دلیل ممکن است پس از تکمیل پروژه، اختلافی میان متراژ واقعی و متراژ مندرج در قرارداد ایجاد شود. آثار حقوقی این اختلاف در قراردادهای پیش‌فروش تابع مقررات ویژه‌ای است و به دلیل گستردگی مباحث، در مقاله‌ای جداگانه به طور کامل به کسری یا مازاد مساحت در قرارداد پیش‌فروش ساختمان خواهیم پرداخت.

در بسیاری از پرونده‌ها، نتیجه دعوا بیش از آنکه به میزان اختلاف متراژ وابسته باشد، به مفاد قرارداد بستگی دارد.
گاهی تنها یک بند قراردادی می‌تواند حق مطالبه مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت را از بین ببرد یا برای یکی از طرفین حق فسخ ایجاد کند. به همین دلیل، پیش از هر اقدام قضایی، مشاوره حقوقی تخصصی درباره متن قرارداد می‌تواند از طرح دعاوی غیرضروری جلوگیری کند.

اگر پس از اندازه‌گیری رسمی مشخص شود که میان متراژ واقعی و متراژ قراردادی اختلاف وجود دارد، بهتر است بدون تأخیر وضعیت حقوقی پرونده بررسی شود.
در برخی موارد تأخیر در طرح دعوا یا جمع‌آوری مدارک می‌تواند اثبات ادعا را دشوارتر کند. به همین علت، بسیاری از افراد در همان مراحل اولیه از مشاوره حقوقی فوری استفاده می‌کنند تا مناسب‌ترین اقدام قانونی را انتخاب کنند.
همچنین اگر امکان مراجعه حضوری وجود نداشته باشد، بررسی اولیه قرارداد، نقشه‌ها و مدارک از طریق مشاوره حقوقی آنلاین نیز می‌تواند در تشخیص مسیر صحیح دعوا مؤثر باشد.